60-talister orsakar lägre bostadspriser

Villapriserna där jag bor har ökat med 325 procent på tjugo år, enligt Svensk Mäklarstatistik. Det låter dramatiskt, men med ränta på ränta är det i snitt ”bara” 7,5 procent per år.

Ändå gör prisuppgången att både min familj och många andra har bott gratis finansiellt sett, därför att värdestegringen har varit större än boendekostnaderna. Om boendekostnaden är 10.000 kronor per månad, inklusive räntekostnaden netto efter skatteavdrag, så blir det 2,4 miljoner kronor på tjugo år. Många bostäder har stigit i värde mycket mer, åtminstone i storstäderna.

Många känner sig rika

Effekten av att bostadspriser och aktiekurser har stigit brant de senaste 20 åren är att svenska folkets samlade förmögenhet har vuxit drastiskt. Många känner sig rika och därför har det frivilliga finansiella sparandet i snitt varit nära noll, även om det gradvis ökat.

Samtidigt har den totala sparkvoten i Sverige ökat brant, vilket beror på att den inkluderar ökat värde hos våra bostäder samt tvångssparande via PPM och tjänstepensioner. 2018 nådde hushållens totala sparkvot 15,5 procent av hushållens disponibla inkomster, men av det är drygt hälften påtvingat pensionssparande. Och nästan en tredjedel är realt sparande i fastigheter. Det finansiella sparandet (ökad behållning på bankkonto, i aktiefonder och liknande) var förra året bara 2,6 procent av inkomsterna, enligt SCB.

Svenska folkets frivilliga sparande sker alltså främst via bostaden. Delvis beror det på att bostäder har varit en ännu bättre investering än aktiefonder, eftersom belåning och ränteavdrag gjort att avkastningen ofta blivit extremt hög. Aktiefonder har stigit lika mycket de senaste femton åren som priset per kvadratmeter för bostadsrätter i Sverige, båda har i snitt stigit 9 procent per år. Villapriserna har stigit lite mindre, 6 procent per år. Men den utväxling som bolån skapar gör att det investerade sparkapitalet har vuxit mycket mer när människor valt att köpa en bostad jämfört med aktiefonder. Därför har svenska folket främst sparar frivilligt genom att investera mer i byggandet av nya villor och bostadsrätter samt i renoveringar och tillbyggnader.

Ökningen inte rimlig

En följd av brant stigande bostadspriser är som sagt att majoriteten, som varit med under en stor del av uppgången, känner sig rikare och konsumerar mer. Hög avkastning gör att nysparandet minskar, eftersom folk upplever att deras sparkapital redan är tillräckligt stort.

Fast så brant ökning av bostadspriserna som de senaste tjugo åren är inte ekonomiskt rimligt långsiktigt. I ett perspektiv på 100 år eller mer är det istället logiskt att bostadspriserna stiger lika mycket som reallönerna (så att boendekostnaderna är stabila som andel av inkomsten). Det har redan blivit svårt för normalinkomsttagare att ha råd att köpa en bostad i storstäderna och när arvingarna till dagens 40-talister ska sälja deras bostäder krävs att framtidens barnfamiljer har råd att köpa för att utbud och efterfrågan ska hamna i balans.

Tack vare den starka ekonomiska välståndsökning som vi i Europa upplevt sedan andra världskriget har reallönerna stigit ungefär 3 procent per år, vilket betyder att vår köpkraft dubblas på drygt 20 år. Håller den starka välståndsökningen i sig betyder det att även bostadspriserna i genomsnitt långsiktigt borde stiga 3 procent per år. Men då vi haft en lång tidsperiod i Sverige då de stigit dubbelt så mycket, 6 procent per år realt de senaste 25 åren, så borde bostadspriserna plana ut framöver.

Ytterligare en faktor är att vi haft väldigt låg inflation i Sverige de senaste femton åren, i snitt har KPI bara stigit 1% per år. Men om någon ekonomisk chock gör att inflationen ökar, så att räntorna höjs, då kommer boendekostnaderna att öka och bostadspriserna pressas ned.

60-talisterna går i pension

Redan visar statistiken att bostadspriserna i Sverige har planat ut, i Stockholm passerade de en topp 2017. Lägg därtill att många av dagens bostadsägare går i pension, så ökar sannolikheten att bostadspriserna står stilla framöver. En trolig effekt av dessa förändringar är att det frivilliga finansiella sparandet ökar de närmaste åren.

Därefter kommer en vändpunkt om ungefär tio år när den stora grupp som är födda på 1960-talet går i pension och börjar konsumera sitt sparande. Detta är nämligen den sista åldersgrupp som har varit med om hela de senaste 25 årens branta värdeökning hos bostäder, plus att det föddes färre i Sverige under 70-talet.

Det är svårt att spå hur många av framtidens pensionärer som kommer att välja att flytta till mindre bostad för att öka sitt konsumtionsutrymme, eftersom detta till stor del avgörs av om skattereglerna ändras. Men det verkar troligt att många 60-talister som upplever sig rika tack vare stigande bostadspriser kommer att frigöra en del av värdeökningen och använda pengarna till resor och annan konsumtion. Samtidigt är det främst barnfamiljer som köper större bostad, och lägre priser ökar chansen att de har råd.

Bopriserna lägre om 10 år

Ytterligare en faktor är hur kostnaderna för nyproduktion av bostäder utvecklas framöver. De senaste 15 åren har de nästan fördubblat trots att inflationen i övrigt varit låg, vilket enligt branschexperter beror på bland annat skärpta regelverk, dålig konkurrens och kriminalitet. Om bostadspriserna slutat stiga lika brant verkar det troligt att fokus ökar på att pressa ned byggkostnaderna, vilket talar för att fler nybyggen av Ikea-typ kommer att minska intresset att köpa begagnade bostäder betydligt dyrare.

Tillsammans med att bolåneräntorna borde återvända till en historiskt sett mer normal nivå kring 4 procent tror jag att utbud och efterfrågan på bostäder i Sverige kommer att mötas på en lägre nivå om tio år. Det betyder att bostadspriserna kommer att falla framöver, åtminstone i förhållande till de genomsnittliga reallönerna.

Xavkastning Xpensioneringsplan Xpensionssparande