Fastighetsfondernas comeback

Enligt Gösta Carlberg,som bland annat är ordförande för företaget Kvalitetsbostäder, har fastighetsmarknaden sannolikt redan vänt och den värsta rädslan har nu försvunnit från professionella investerare. Det poängterade han i en gästkrönika hos Realtid. 

”Det var botten vi såg i höstas. Med det sagt kommer det dock inte gå fort upp härifrån, särskilt inte för bostadssegmentet, varför en duktig fastighetsinvesterare kommer ha flera bra år på sig att göra fina affärer framgent”, konstaterade han. Men har klimatet verkligen blivit så mycket bättre för fastighetssektorn?

Det som framför allt satte käppar i hjulen för fastighetsbolagen förra året var de stigande räntorna och därmed osäkerheten kring finansieringsmöjligheter. En stigande ränta riskerar nämligen att leda till större finansieringskostnader för sektorn som har en hög skuldsättning. Men räntorna är inte på väg ned, flera storbanker tror att Riksbanken kommer fortsätta höja styrräntan under året och att en sänkning inte är i korten förrän 2024. Hur kan då fastighetsfonderna handlas högre om räntemiljön inte har förbättrats? 

Fastighetsbolagen styr om - men risker kvarstår 

Philip Hallberg och Tobias Kaj, förvaltare Lannebo Fastighetsfond, påpekade i sin månadsrapport för december att flera fastighetsbolag under 2022 har arbetat med att minska sitt behov för refinansiering. Detta genom att sälja av fastigheter, vilket i sin tur stärker balansräkningen. 

"I takt med att refinansieringsbehovet minskar bedömer vi att marknaden kommer att skifta fokus från finansiell risk till operationell risk. Vi bedömer att det kommer vara svårt att få igenom indexjusteringen om 10,9 procent mot hyresgäster inom sällanköpshandel. Dessutom ser vi fler och fler exempel på företag som säger upp personal med minskat behov av kontorslokaler som följd. Vi bedömer att detta främst avser uppstartsföretag inom tekniksegmentet som är utbrett i centrala Stockholm där hyror också historiskt varit väldigt volatila. 

Även Arvid Lindqvist, fondförvaltare Catella Fastighetsfond Systematisk, lyfter i en intervju med Morningstar fram att läget ser lite olika ut beroende på vilken sektor man kollar på inom fastighetsmarknaden, vissa har klarat sig bättre, och har även bättre förutsättningar att skjuta över stigande kostnader på slutkunder, medan andra kommer drabbas hårdare av det nya klimatet.

Anledningen till varför fastighetsbolagen har handlats upp under slutet på 2022 och inledningen på 2023 tror Arvid Lindquist handlar om teorier kring vad den amerikanska centralbanken kommer göra framöver, samt att börsen är framåtblickande.

"Marknaden förväntar sig att Fed ska börja stimulera igen och sänka räntorna i mitten av 2023 om USA går in i en recession, vilket inte bara har lyft fastighetssektorn utan en mängd sektorer som var pressade under fjolåret till följd av de stigande räntorna. Men vår syn är att marknaden troligtvis är lite för optimistisk och bortser från möjligheten att det dröjer först till slutet av 2023 innan USA går in i recession, vilket skulle tala för en stramare penningpolitik och högre räntor i år", resonerar Arvid Lindqvist. 

Samtidigt håller många fastighetsbolag på att styra om i sin verksamhet för att anpassa sig till den nya verkligheten med högre räntor. De bolag som sköter detta rätt kan vara långsiktiga vinnare.

"Många fastighetsbolag är inne i en process där de måste anpassa sig till en ny marknad med nya förutsättningar och räntenivåer. Det gör att bolagen aktivt måste agera för att kunna förbättra och hantera sin situation. Men det kommer vara fortsatt turbulent under 2023 och det är en osäker maknad för fastighetsbolagen. Vi tror att det absolut finns potential att hitta bolag som kommer att kunna navigera denna marknad utmärkt och även stärkas av den, men det kommer finnas bolag som får det väldigt svårt", säger Arvid Lindqvist och lyfter risker för betydande konsolidering, dvs fortsatta stora försäljningar, uppköp och emissioner.

Närma dig fastighetssektorn varsamt 

Att alla orosmoln på fastighetsmarknaden är som bortblåsta är således inte särskilt sannolikt, snarare handlar det om att marknaden har tagit fasta på att en hel del fastighetsbolag är proaktiva och samt en förväntan om centralbanker som kommer sänka räntan igen om vi går in i en lågkonjunktur. 

Visst har raset i många fastighetsbolag öppnat upp för spännande ingångslägen för den långsiktiga investeraren, men det gäller att vara insatt i bolagets verksamhet och överväga om just detta bolag kommer kunna rida ut stormen som en vinnare eller inte. För att minimera den enskilda bolagsrisken är fonder såklart ett välkommet alternativ. Men se till att du läser på om de olika fondernas investeringsstrategier och jämför de olika fondalternativen som alltid.