Ilija Batljan ansiktet utåt för svenska bostadskrisen

Fastighetsbolaget SBB sköt i höjden till rekordnivåer under pandemin, men dess affärsmodell är oförenlig med stigande lånekostnader och har nu blivit ansiktet utåt för såväl sveriges fallerande bostadsmarknad som valuta.

Johanna Englundh 2023-06-14 | 8:53
Facebook Twitter LinkedIn

Stockholm

Ilija Batljan är en man med många titlar.

Han är en före detta flykting, ett framgångsrikt kommunalråd, en sparkad fastighetsdirektör, en mångmiljardär, en misstänkt insiderbrottsling och nu, som grundare och före detta vd för Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB), symbolen för en överbelånad fastighetsbransch i kris.

Den karismatiske och optimistiska grundaren av hyresvärden SBB, Batljan, har blivit ansiktet utåt för Sveriges ömtåliga fastighetsmarknad och, enligt vissa, vår kollapsande valuta.

Efter att tusentals småsparare bröstat förluster i takt med SBB:s aktieras, är nästa stora fråga hur mycket systemskada vårt land kan stå inför. 

Uppgång och fall

Efter en karriär inom lokalpolitiken bestämde sig Batljan för att ge sig ut på en resa som företagare. Genom att öka sitt portföljvärde från noll till 100 miljarder svenska kronor på drygt fem år lyckades han bygga ett av Sveriges största fastighetsimperier i rekordfart.

Många pekade ut varningstecken från början; charmoffensiven, det märkliga korsägandet, optimismen på gränsen till hybris, de generösa löftena och motgångarna som alltid skylldes på någon annan.

Batljan lyckades dock förvandla trista fastigheter som förskolor, brandstationer och äldreboenden till en av Sveriges mest ägda aktier. Aktien älskades av analytiker, fondförvaltare och småsparare och nådde en topp i november 2021 på 69,38 kronor per aktie. I början av juni 2022 handlades den för runt 5 kronor, mer än 92% lägre än den historiska toppnoteringen.

Som tidigare kommunalråd i Nynäshamn (S) hade Batljan förstahandserfarenhet av kommunernas kamp för att balansera sina budgetar. Det är högst troligt att hans historia i politiken gjorde honom medveten om möjligheten att köpa fastigheter från svenska kommuner för att sedan hyra tillbaka dem till samma aktörer.

Vid en första anblick verkar det genialiskt – kommunerna får en påse kontanter som skapar lite utrymme i deras budgetar, samtidigt som de får vara kvar i sin fastighet. Under tiden skapade SBB en portfölj av hyresgäster karakteriserade av låg risk. För kommunerna stod det dock tidigt klart att en sådan försäljning skulle resultera i en långsiktig förlust.

Allt var frid och fröjd tills inflationen sköt i höjden över hela världen och centralbankerna inledde den snabbaste räntehöjningscykeln på årtionden. SBB sitter fast med massiva skulder, vilket gör bolaget mycket känsligt för ränteförändringar. Strax före jul såldes en del av bolaget till det kanadensiska investerings- och fastighetsbolaget Brookfield.

Kraschen accelererade när kreditvärderingsinstitutet S&P beslutade att sänka SBB:s rating till skräpstatus (BB+) i början av mars, vilket satte i gång starten på vad som tycks likna en dödsspiral. Därefter sänktes det långsiktiga kreditbetyget igen till BB-.

SBB:s kris lämnar Sverige utsatt

Investerare från Kina och Saudiarabien har enligt uppgift varit intresserade av att köpa resterna av företaget. Detta har väckt stora debatter om risken för att främmande makter kan komma att kontrollera samhällsfastigheter (fastigheter med offentligfinansierad verksamhet). Krisen i SBB fick därmed en del kommuner att försöka köpa tillbaka sina fastigheter.

Annika Wallenskog, chefsekonom på Sveriges Kommuner och Regioner, har länge följt SBB:s kommunala uppköp.

"Det blir en svår uppgift för kommunerna att köpa tillbaka samhällsfastigheter. I många fall har kommunerna inte skrivit in i någon klausul om återköp", säger hon till Sydsvenskan.

Ett uppmärksammat föremål som riskerar utländskt övertagande är Sveriges mest anrika och äldsta landskapsregementen, Dalregementet.

"Utländska intressen ska inte ha den insikten i svenska säkerhetsfrågor", säger Cecilia Vestin, vd för statliga pensionsjätten Kåpans fastighetsbolag, till SVT Nyheter.

Idag finns det få regler för vem som får äga svenska säkerhetsrelaterade byggnader, något Vestin vill se förändrat på grund av riskerna när den här typen av tillgångar hamnar i händerna på utländska motståndare.

Dokumentation, ritningar, IT-upphandlingar, städpersonal och elförbrukning är uppgifter som är känsliga. En hög elkonsumtion kan vara tecken på verksamhet som är viktig för svensk säkerhet, förklarar Vestin till SVT. 

Batljans fel?

Samtidigt har den svenska kronan fallit till nivåer som inte setts sedan 2008. Enligt flera ekonomer är fastighetsmarknadens kris, inkapslad i historien om SBB, skyldig till kronkollapsen.

"Den stora kortsiktiga förklaringen är att utomlands är man väldigt oroad för den svenska fastighetsmarknaden och av två anledningar, dels för hushållen som är högt belånade och vad det gör för inhemsk konsumtion, dels är man orolig för fastighetsbolagen och som åskådliggjorts av fastighetsbolaget SBB", säger Lars Henriksson, senior strateg på Handelsbanken, till TT.

Den kollapsande aktiekursen för SBB går hand i hand med den svenska kronans fall:

 Chart

Men att säga att fastighetsbolagen skulle dra med sig bankerna i fallet är "snudd på galenskap" menar Henriksson.

”En del av fastighetsbolagens lån är obligationslån som ligger ute i marknaden nu och en del har lån direkt med banken", säger han till Affärsvärlden.

"Att det finns en oro för att fastighetsbolagen skulle dra med sig bankerna i fallet är snudd på galen oro. De svenska bankerna är otroligt välkapitaliserade och tjänar i dagsläget väldigt mycket pengar”, tilläggerHenriksson.

Handelsbanken tror att den svenska kronan sakta kommer att stärkas framöver och att fastighetsbolagens grepp om valutan kan komma att avta när tydliga indikationer på ett slut på räntehöjningscykeln går att skönja.

Varningsflaggor 

Detta är inte första gången i historien en aktiekurs rusar till månen bara för att kraschlanda tillbaka till jorden, och det kommer inte heller att vara den sista.

När ett företag aggressivt slår tillbaka mot kritiker man bör ta en närmare titt. Tysklands ökända Wirecard hade ett mönster av aggressiv taktik för att tysta rapportering om dess affärsverksamhet och bokföring.

När blankaren Viceroy Research först hängde ut SBB, tryckte Batljan omedelbart tillbaka och fördömde aktionen som en "konspiration" och ett "rån av småsparare".

Det finns inga påståenden om att SBB har bedrivit några bedrägliga affärer, men de har dock ignorerat konsekvenserna av en högt belånad portfölj på en marknad med skyhöga räntor. Batljan har konsekvent lovat en stigande utdelning varje år i hundra år, samt konstaterat att en investering i SBB-aktier är "säkrare än banken". Vid ett tillfälle sa han till och med till investerare att SBB "lätt" kunde hantera räntor på 10%.

Ett annat varningstecken är vd:ar som ger löften som verkar för bra för att vara sanna.

Prenumerera på vårt veckovisa nyhetsbrev kostnadsfritt:

Anmäl dig här

Facebook Twitter LinkedIn

Securities Mentioned in Article

Security NamePriceChange (%)Morningstar Rating
Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB Class B3,40 SEK-7,22
Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB Class D4,12 SEK-7,87

About Author

Johanna Englundh

Johanna Englundh  är redaktör för Morningstar Sverige. Kom i kontakt med Johanna via mejl eller följ på twitter. 

© Copyright 2024 Morningstar, Inc. Alla rättigheter förbehållna.

Användarvillkor        Privacy Policy        Cookie Settings        Upplysningar