Ska du köpa en investeringsfastighet eller aktier?

Här är en översikt över för- och nackdelar med att köpa en investeringsfastighet.

Ian Tam, CFA 2021-10-18 | 9:22
Facebook Twitter LinkedIn

Mini Houses

Den urgamla frågan om huruvida man ska investera i reala tillgångar (t.ex. en investeringsfastighet) är mer relevant nu än någonsin, eftersom bostadspriserna globalt sett ökar i snabb takt.

De stigande bostadspriserna gör att den till synes enkla beräkningen av om man ska investera i fastigheter blir svår att genomföra, eftersom utsikterna till kapitalvinster kan verka mer lockande idag än för bara tio år sedan.

Med det sagt har många saker inte förändrats, bland annat för- och nackdelarna med att investera i en investeringsfastighet jämfört med aktier.

Fördelar med att äga en investeringsfastighet

(1) En investeringsfastighet är en betydande investering i en enda tillgångsklass: fastigheter. De flesta analysföretag kategoriserar ekonomin i 11 sektorer, där fastigheter utgör en. Ha i åtanke på om du fortfarande kan diversifiera din portfölj (inklusive fastigheten) på ett effektivt sätt för att dra nytta av den enda ”gratislunch” som finns inom investering.

(2) Den ekonomiska kostnaden för att underhålla en investeringsfastighet kan vara betydande, både när det gäller underhåll av fastigheten samt tid för att hjälpa din(a) hyresgäst(er). Det kan vara värt att överväga att anlita en fastighetsförvaltare om det är en tjänst som finns tillgänglig i området, samtidigt som man överväger dessa kostnader jämfört med att underhålla fastigheten på egen hand.

(2) Reala tillgångar som fastigheter är i allmänhet illikvida, vilket innebär att du inte kan sälja fastigheten snabbt på sekundära marknader till skillnad från finansiella tillgångar som aktier. Här är det viktigt att beakta investeringens tidshorisont. Om du behöver de investerade pengarna tillbaka inom en kort tidsperiod är det troligt att en avkastningsfastighet inte är ditt bästa alternativ.

(3) För många investerare kommer köpet av en fastighet att kräva att man lånar kapital från ett finansiellt institut. Även om hypotekslån i allmänhet anses vara "bra" skulder, ska man komma ihåg att lån för att investera är en form av hävstångseffekt, vilket ökar risken. Om fastighetspriserna av någon förklarlig anledning sjunker kan din förändring av den finansiella situationen bli dramatisk. Om hyresnivåerna sjunker kommer följaktligen även din förmåga att betala av på skulden att påverkas. Eftersom räntorna är låga som aldrig förr skulle det inte vara oväntat att de stiger igen, vilket skulle öka dina räntekostnader i framtiden.

(4) Beroende på vilken jurisdiktion du bor i kan det hända att skattebehandlingen av andrahandsfastigheter inte ger samma skattefördelar som en huvudbostad. I vissa länder är till exempel kapitalvinster vid försäljning av en primärbostad skattefria, medan försäljningen av en investeringsfastighet är skattepliktiga. Möjligheten att skjuta upp skatten kan också vara olika från land till land.

Att hitta en gyllene medelväg

Det finns inga argument för att en allokering till fastigheter i en större portfölj är en rimlig satsning. Däremot är fastigheters värde i allmänhet mindre volatila än aktier och kan ge diversifieringsfördelar. Som investerare kan det vara värt att överväga investeringar i fastighetsinvesteringsbolag (REITs) som fortfarande kommer att ge dig exponering mot fastighetspriser och tillgång till kassaflöden som genereras av hyrda fastigheter, samtidigt som du behåller likviditetem du får genom aktien. Dessutom kan REIT-investerare välja att investera i bostads- eller kommersiella REITs, vilket ger ytterligare valmöjligheter när det gäller vilka typer av "hyresgäster" som upptar din fastighet. Exponering mot fastigheter är också tillgänglig genom fonder och ETF:er som investerar i en korg av REIT:er.

Investerare varnas här för att hypoteksfonder (som kan låta som fastighetsexponering) i grunden skiljer sig mycket från REITs, eftersom de investerar i korgar av skuldinstrument (hypotekslån) i motsats till eget kapital inom en REIT-struktur.

Frågor att ställa innan du köper en investeringsfastighet

Kommer en betydande del av mina pengar att vara investerade i en enda tillgång efter denna investering? Om så är fallet kanske du i stället ska överväga REITs, som kan uppta en mer rimlig del av din totala tillgångsallokering.

Kommer jag att kunna betala mina månatliga amorteringar om min lånekostnad (dvs. räntan) stiger i framtiden? Om matematiken fungerar nu, kan du överväga att räkna om kalkylen med en hypoteksränta som är 2-3 % högre än de nuvarande räntorna som en säkerhetsbuffert.

Kommer jag att kräva tillbaka mina investeringspengar på kort sikt? Om svaret är ja, kanske en investeringsfastighet inte är rätt väg att gå eftersom det kan vara svårt att lämna positionen i tid.

Den här artikeln utgör inte finansiell rådgivning. Det rekommenderas alltid att tala med en rådgivare eller finansiell expert innan du investerar.

Facebook Twitter LinkedIn

About Author

Ian Tam, CFA  Iam Tam, CFA is Director of Investment Research at Morningstar Canada. 

 

© Copyright 2022 Morningstar, Inc. Alla rättigheter förbehållna.

Användarvillkor        Privacy Policy        Cookie Settings