"Påminn mig om varför ni fortfarande har ett bolån."
Det sa vår finansiella rådgivare till min man och mig för ett decennium sedan. Han påpekade att vi inte fick någon större skattefördel av att ha bolånet eftersom en så stor andel av våra betalningar gick till vårt ursprungliga lånebelopp i slutet av vårt 15-åriga lån.
Han kunde också se att vi hade kontanter; de satt i vår Vanguard kommunala penningmarknadsfond och tjänade mycket mindre än vår bolåneränta på 2,875%. Med andra ord utlovade amorteringen en högre avkastning på våra pengar än vad de gav i våra investeringar.
Vi hade hållit fast vid bolånet eftersom en bolåneränta på mindre än 3% verkade vara en bra affär (och det var det verkligen i förhållande till vårt allra första bolån på 8,75% år 1994). Men siffrorna och vårt hushålls balansräkning talade emot detta.
En inflationsspik och många räntehöjningar senare har kalkylen kring amortering av bolån förändrats avsevärt. Personer med nyare bolån (och högre räntor) kanske fortfarande vill påskynda amorteringen av bolånet i stället för att placera pengar i sina investeringsportföljer. Men många husägare med mer erfarna lån kommer att vilja hålla igen. Det beror på att nu när avkastningen och den förväntade avkastningen på säkra investeringar också är högre, kan de lätt tjäna en högre avkastning genom att investera än de skulle kunna tjäna genom att betala ner skulden.
Om du står inför den mycket vanliga frågan om du ska betala extra på ditt bolån eller investera på marknaden, ställ dig själv följande frågor.
1. Behöver jag likviditeten?
En viktig startfråga är om du kan behöva tillgång till dessa pengar i framtiden. Om du gör det talar det emot att styra en stor del av dina tillgängliga medel till att betala av på bolånet. Du kan utnyttja eget kapital via equity release om du behöver, men det är uppenbarligen mycket enklare att investera i en fond om du har ett kontantbehov.
2. Hur jämförs "avkastningen"?
Fråga dig själv: hur är avkastningen på investeringen (ROI) för en amortering av bolån jämfört med att investera på själva marknaden?
Den huvudsakliga "avkastningen" från skuldnedbetalning är okomplicerad: oavsett vad din bolåneränta är. Det intressanta är att bolånetagare idag har lån med ett brett spektrum av räntor, beroende på när de tog lånet eller senast refinansierade det.
Räntorna sjönk kraftigt under den globala finanskrisen 2009 och ännu mer under pandemin, vilket gjorde det till en utmärkt tid för låntagare att säkra nya lån eller refinansiera befintliga. De låntagare som tar ett bolån idag måste dock klara en högre tröskel för sina investeringar än personer med äldre bolån och lägre räntor.
Att bestämma vilken typ av avkastning man ska räkna med för sina investeringar är svårare.
Eftersom den "avkastning" du får från amorteringen är garanterad, är den mest konservativa investeringsjämförelsen med en investeringstyp som är garanterad på samma sätt.
Det var det riktmärke som min man och jag använde när vi bestämde oss för att betala av vårt bolån: vi hade kontanter på vårt konto som gav en ränta som var betydligt lägre än räntan på den skuld som vi betalade av.
Med dagens högre avkastning på kontanter och obligationer är det dock inte säkert att amortering av bolån går ihop för personer med äldre lån. I min senaste sammanställning av kapitalmarknadsprognoser förutspådde till exempel de flesta värdepappersföretag en 10-årig avkastning för amerikanska obligationer på 5% till 6%.
Prognoserna för kontantavkastning är i allmänhet lägre än för obligationer, främst på grund av att kontantavkastningen kan vara flyktig; dagens högre kontantavkastning kanske inte kommer att bestå i framtiden, särskilt om man börjar se räntesänkningar senare i år.
3. Vilket livsstadium befinner jag mig i?
I en relaterad veva kan livsfas och tidshorisont påverka attraktiviteten för skuldnedbetalning kontra investering. Mer risktoleranta typer - särskilt yngre personer med mycket långa tidshorisonter fram till pensionen - kanske undviker förskottsbetalning av bolån till förmån för aktieinvesteringar. Även om aktieavkastningen inte är garanterad visar historien att den under en period på flera decennier sannolikt kommer att vara högre än dagens högre bolåneräntor.
Men om du närmar dig pensionen innebär det att din tidshorisont till dess att du måste börja utnyttja din portfölj också har förkortats. Det innebär sannolikt också att din investeringsmix har blivit mer konservativ och att din förväntade portföljavkastning har sjunkit.
I det fallet kanske dina investeringar inte nödvändigtvis överträffar din bolåneränta. Dessutom kan en permanent (eller åtminstone semipermanent) minskning av dina fasta utgifter genom att betala av ditt hus ha större inverkan på din plan än att göra ytterligare investeringsbidrag senare i livet.
4. Har mitt bolån en straffavgift för förskottsbetalning?
Även om förskottsbetalningsavgifter är mindre vanliga än de en gång var, tar vissa långivare ut förskottsbetalningsavgifter för att avskräcka från tidig betalning av bolån. Kontakta din långivare eller läs det finstilta i dina befintliga bolånedokument för att se om detta gäller dig.
5. Behöver jag sinnesro?
Om matematiken kring huruvida du ska förtidsinlösa ett bolån är ganska oklar - till exempel om din bolåneränta och din förväntade portföljavkastning båda är cirka 5% - är sinnesfrid ett bra kriterium.
Vad som ger sinnesro varierar dock från person till person. Att vara skuldfri känns bra för min man och mig, men jag föreslog nyligen amortering på bolånet för en vän som är mellan två jobb, har pengar och är över 60 år. Hon rös till och berättade att hon hatade tanken på att dra ned sitt lån så mycket och kände sig säker på att hennes portfölj skulle överträffa hennes bolåneränta på 5%. Det var helt klart rätt beslut för henne.
Christine Benz är chef för privatekonomi på Morningstar. Denna artikel publicerades ursprungligen på Morningstar.com och har redigerats för en svensk läsare.
